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西部楼市观察|贵阳房价同比增幅高开启谷底反弹?

归档日期:07-01       文本归类:观察地段      文章编辑:爱尚语录

  近日,国家统计局公布了5月份70城房价数据,成为全国楼市的“晴雨表”。新京报记者梳理统计局统计的70城房价数据发现,最近9个月,贵阳新房价格同比增幅一直排在前列,特别是今年前5个月,贵阳新房房价同比涨幅月均在20%以上。基于此,有业内人士认为,将贵阳、西安等城市,列为新版“房价四小龙”。那么,贵阳楼市真实情况如何?贵阳的新房、二手房交易呈现怎样的状况?未来走势如何?

  今年6月18日,国家统计局发布2019年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,贵阳新建商品住宅销售价格同比上涨20.5%。不过,贵阳新房价格今年1月至5月,环比增幅比较稳定,其中,3月至5月,环比涨幅分别为0.8%、0.9%、0.9%。

  新京报记者梳理统计局统计的70城房价数据发现,最近9个月,贵阳新房价格同比增幅一直排在前列,特别是今年前5个月,贵阳新房房价同比涨幅月均在20%以上。

  从58安居客房产研究院监测的数据来看,近一年,贵阳商品住宅市场整体呈明显的先抑后扬。2018年第四季度,楼市降温较为明显,尤其是销售价格不断探底,直至2019年1月,到达阶段性房价谷底,同时销售面积也同步在2018年四季度呈现明显量缩。

  58安居客房产研究院首席分析师张波指出,今年春节后贵阳市场的反弹,更明显体现在“量价小幅回升”,3月的销量从2月的低点恢复到2018年四季度的平均水平,房价也回升至2018年9月平均水平。

  众所周知,库存和存销比数据,体现了市场的供求关系。据上海易居房地产研究院发布的百城住宅库存数据显示,贵阳当前新建商品住宅库存和去化周期,总体呈下降态势。其中,库存数据方面,在2018年年初时为571万平方米,而到了今年5月,则下降为471万平方米。相应地,去化周期从2018年初的11.3个月,下降至今年5月的9.1个月。对此,严跃进点评称,库存和存销比数据的不断减少,体现出贵阳市场总体还较热,或购房需求相对较多。

  相比新房,二手房市场更能体现楼市的实际温度。据诸葛找房数据研究中心数据整理显示,贵阳二手住宅挂牌量价自2018年下半年开始,量价齐跌,市场观望情绪浓厚,直至今年,挂牌量虽有所上涨,但挂牌均价持续下滑。

  另据58安居客房产研究院监测的数据显示,今年贵阳二手房市场和新房市场一样,经历了春节后的一波找房高峰,其中,3月比1月的线月线上二手房挂牌房源量增长51%。不过,值得关注的是,二手房的挂牌价格依然处于阶段性底部。贵阳二手房市场的回温,更多体现在找房用户的增长以及成交量上升,而二手房价格则没有出现同步上扬。

  超级大盘的开发模式,一度成为贵阳当地楼市的一大特色。由于货量巨大,为推货回笼资金,基本上超级大盘都采取了以价换量的措施,这一度拉低了前几年贵阳的整体成交均价。来自中指院的统计数据显示,去年12月,贵阳商品住宅价格为10580元/平方米,对比去年同期其他二线城市整体均价,贵阳住宅销售均价处于较低水平。

  不过,随着超级大盘时代的谢幕,各路房企扎堆进入贵阳抢地,再加上棚改货币安置等因素推动,贵阳楼市开启一波迅猛发展行情。

  同时,近年来,随着“大数据之都”的建设及高铁时代的到来,贵阳抓住机遇,迅猛提升软硬实力。除此之外,贵阳还在积极加快旧城改造。

  在此背景下,贵阳吸引了众多房企进驻,包括中国铁建、阳光城、宝能、龙湖、招商蛇口、旭辉等房企以自己擅长的产品系,在文旅地产、商业综合体、棚户区改造、商住公寓等领域发力。

  值得一提的是,在刚刚过去的5月,在2019年数博会召开期间,多个企业的产城项目签约落地贵阳:宝能、中信国安落地乌当;中国金茂落子清镇;中国普天选址花溪。此外,绿地也表态推动地产开发。

  而在政策层面,今年5月,贵阳市公积金中心发出《关于调整住房公积金贷款最高额度的通知》,其中的双职工贷款的额度,调高10万元至60万元。此外,6月1日起,提贵阳公积金还贷无须再提供“个人信用报告”。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此举对贵阳楼市的活跃、地产项目的去化有积极意义。

  值得关注的是,贵阳也加入“抢人大战”。近期,贵阳市出台《关于优化人才发展环境促进高水平对外开放的若干措施》,明确提出给予不同程度的补贴。其中包含个人补贴及用人单位补贴,补贴方式有现金及住房补贴,并且明确提出人才公寓方面也会新建。

  “贵阳作为省会城市,近年来基础设施、社会服务提升较快,信息科技产业等发展迅速,加上生态环境良好,吸引了不少人口不断进入。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池如此表示。

  “通过贵阳的一二手房数据可以看出,贵阳市场的加温力度,在全国处于中等水平,预计2019年下半年,市场走稳的概率更大。”张波表示。

  克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出,近两年,贵阳楼市,甚至昆明、西双版纳、南宁等整个西南地区市场都较火,“这些城市有很多共性,主要还是在省内的首位度无可匹敌,大量的返乡置业、农村和其他中小城市进省城,以及省会城市本身的刚需、改善需求,导致城市购房需求基础仍相对充实。”

  杨科伟指出,贵阳这些年在大数据产业经济、旅游业等方面发展迅猛,而且因地形限制,城市前期开发较慢,可供开发土地相对有限,未来潜在供应相对没那么大,导致整个市场长期相对处于一种供求平衡偏紧状态,价格也就维持升势。

  不过,中国指数研究院分析认为,整体来看,本轮周期中,贵阳房地产市场启动较晚,在经历2017年-2018年快速发展后,短期市场保持平稳的可能性较大。

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