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三年后的深圳房价会破10万吗?

归档日期:07-01       文本归类:观察地段      文章编辑:爱尚语录

  6月24日下午,闷热已久的深圳下了一场小雨。久旱逢甘霖本是喜事,然而期盼来的这场雨却只有零星的几滴,让人多少有些失望。

  深圳市土地房产交易大厦门前排着长队,一小时过去了,无论是淅淅沥沥的小雨,还是扑面而来的热浪,都未曾动摇排队者的决心。队伍里的很多人都穿着雪白的衬衫、笔挺的西裤,让这支队伍显得莫名喜感,颇有点警匪片里社会人开堂会的肃穆。

  保安说,时间没到,还不能入场,人们没有异议,继续排队。有人窃窃私语,有人闭目养神,心里暗暗盘算着:“公司明年在深圳市场是喝粥还是吃饭,全看今天下午了!”

  排队的人都是中国房地产圈的金领人士,他们要在这里竞拍5宗土地。这是深圳2019年首次集中供地,一出手就是5宗地块,要知道过去5年里,深圳总共也只供应了21宗住宅土地呢!

  吃完这一顿,还不知道下一顿何时会有。这种无形的压力,压得竞拍的几十家房企代表都喘不过气来。

  不少房企代表来之前都从董事会领了“军令状”,无论如何都要拿到一块地,否则明年公司在深圳市场可就没米下锅了。

  自中国全面进行楼市调控以来,各地严格秉承“房住不炒”的基调,绝大多数三四线楼市已经没了赚头,各路房企只好抱团取暖,在一二线城市玩扎堆游戏。然而,一二线城市的土拍向来狼多肉少,更何况这里是深圳,拿地之难如同上青天。

  心里盘算是一回事,现场举牌又是另外一回事。残酷的现实只认实力,它根本不相信运气。

  来到现场的房企都是有实力的,央企就占了一小半,但真正能有底气频频举牌的房企并不多。有一大半开发商代表最终连牌都没敢举,之前交出的巨额保证金权当是兑换入场券到现场看热闹了。

  一共5宗地块,任何一宗地块的竞拍企业都超过10组,现场竞拍的激烈程度更是超乎想象。

  该地块在2018年12月19日挂牌时,总建筑面积为5.9万平方米,且需配建商业自持项目,但昨天再次竞拍的时候,总建筑面积增加到12.1万平方米,起始可售楼面价从4.8万元\/平方米降到3.7万元\/平方米,同时需配建人才住房。这样一来,门槛实际上是降低了。

  开拍后5分钟,这块地就达到了最高限价,转入人才房面积竞标环节。最终,越秀地产以59.08亿元竞得,需配建19610平方米人才房,可售楼面价约5.8万元\/平方米,溢价率约56.8%。

  这是越秀地产首次进入深圳市场,初临贵地的过江龙果然豪气,竟不惜以59亿元的高价拿下尖岗山地块。现场当即有人表示,按照这个成本,越秀地产后续很难把这个盘消化掉。

  5宗地块中,面积最小的光明区小地块是报名房企最多的,但也是竞拍过程最短的。

  23家房企参与竞拍,开拍仅5秒,报价才5轮,电建地产就直截了当地以最高竞价拿下了这宗地:该地块地价20.12亿元、配建人才房面积19030平方米。

  这是此次竞拍中总价最高的一宗,挂牌起始价45.41亿元,最高限价65.85亿元。一开始是华侨城和金茂两家角逐,价格迅速封顶,但在人才住房面积竞拍阶段却陷入了冗长的持久战。

  持久战阶段,华侨城、金茂、招商三家先行角力,随后华润半路杀入。这四家房企斗了40分钟之后,中海地产和龙光地产也下场加入战局。孰料,两匹最晚入场的黑马竟然都是凶猛无比的狠角色。全场举牌最激烈的就是中海和龙光,双方的号码牌不停翻飞,一直胶着了半小时,最终中海地产将这块地让给了龙光地产。

  150多番的酣战之后,龙光地产以65.85亿元的最高限价、人才房总面积36700平方米、楼面地价66988元\/平方米的代价,拿下了它在深圳龙华区获得的第4块土地。

  此前,龙华区域的历史记录是金茂和电建联手打造的。2016年6月,金茂和电建联手以82.92亿元取得龙华一处地块,楼面地价56781元\/平方米。

  最终,这场土地竞拍以5宗地溢价率均达到45%,全部地价触及价格上限的情况成交,总成交额223.84亿元,刷新了深圳住宅地块成交额的历史记录。

  随便算一下粗账,加上建筑成本、税费、楼盘营销成本,这批楼盘最终的市场售价几乎必须是楼面价的2倍,否则地产商就很可能要亏了。

  稍微推演一下,3年后,龙华均价破10万,西乡均价得到8万,现在我们看着光明新区觉得瞧不上,但如果届时楼价6-7万,大家可能就更加高攀不起了。相比之下,南山、宝安这些区,新盘开到10几万你还会觉得离谱吗?

  之前几年,受楼市调控政策影响,深圳楼价进入横盘阶段。2018年7月,深圳新房住宅成交价出现“二十一个月连跌”,这条新闻还上了热搜,但人们很快发现,跌幅实在是微乎其微。

  之后,受“三价合一”、“731新政”等调控政策影响,2018年9月后,深圳楼市陷入低迷。这个低迷指的是成交量,而不是价格。

  据中原地产统计数据显示,今年5月份,深圳新房住宅网签4605套,环比上升70.3%,网签面积44.2万平方米,环比上升71.6%,新房住宅网签量创三年新高。

  在成交量上升的情况下,深圳楼市的库存也在快速下降。截至2019年5月底,深圳全市新房住宅存量为296.8万平方米,根据过去一年的平均成交量计算,去化仅需11个月。

  中国楼市整体存在泡沫,这一点已成共识,但是具体到各个城市,却各有各的情况。价格方面,深圳的房价居全国前列,但如果说泡沫化非常严重也谈不上。

  深圳与香港不同。香港从港英政府时代开始,就有意控制土地供给,导致一边是香港有大量的存量土地未开发,一边是楼价畸高。而深圳政府一直在尽可能地增加城市土地供给,但是无奈的是,深圳实在是没有多少土地可供开发。

  深圳总面积1997.47平方公里,是中国一线城市里面积最小的一个,不及上海、广州的三分之一,不到北京的零头。

  土地供给方面,深圳这些年一直在加大供给,但土地出让结构中,商业用地和工业用地占比较大。比如,2018年深圳共出让61宗土地,其中商业用地和工业用地占51宗,仅有10宗属于住宅用地,而这10宗住宅用地中又有6宗被深圳人才安居集团、深圳大鹏人才安居有限公司拿下,这些都是70年自持地块。

  深圳土地资源极度稀缺,所以每一次住宅用地出让都会引起房企的激烈争夺,本次所谓的“史诗级土拍”应该也不会是最后一次。

  今天,深圳实际管理人口超过2000万人,城市化率100%,但有房者的比例寥寥。与此同时,深圳还是全国人口净流入排名第二的城市,仅次于上海。

  深圳的产业一直在向高端制造业和高端服务业转型,总的来说,这种转型相当成功,近段时间深圳南山区粤海街道办在网络走红,从中已经可见一斑。但是,这种转型也意味着深圳正在成为人才密集型城市,对高端人才保持长期的、强大的、持续的吸引力是深圳的生命线。

  而楼价,却一直在威胁着深圳的这条生命线。前几年华为迁往东莞松山湖,充分说明楼价已经成为深圳这座城市的一大痛点。

  供给有限,需求旺盛,价格还不能大涨,这种“不可能三角”的组合已经摆在了深圳面前。

  深圳无疑已经成为南中国最重要的经济发动机,有深圳经济的带动,整个珠三角经济才能迅猛向前,而深圳的动力源是来自世界各地的源源不断的各界人才。

  深圳本是一穷二白的南国渔村,它唯一的优势就是,它是中国改革开放程度最高的城市,除此之外,再无其他。这就意味着,深圳面前的这个“不可能三角”不会从抑制需求入手,因为无论出于何种考虑,破局者都必须优先保障深圳的持续繁荣。

  “十三五”期间,深圳预计新增住房需求约180万套,而“二次房改”在未来18年中计划筹建住房也仅有170万套。长达18年的供给计划都难以匹配“十三五”的5年住房需求,可见深圳住房供需失衡的情况将长期存在。

  为了保障住房供给,深圳这几年在住宅用地出让方面相当谨慎。比如2018年仅有10宗住宅用地出让,但其中有6宗被深圳人才安居集团、深圳大鹏人才安居有限公司拿下。其他出让给商业化房企的土地,从竞拍开始就要求配置人才房,而人才房配置面积也是竞拍的重要环节。

  比如这次“史诗级土拍”中,龙华红山地块之所以最后能被龙光地产拿下,关键在于龙光拍出了36700平方米的人才房面积,其他4宗地块的情况也大体如此。本次土拍中,人才房配置总面积158570平方米,其中中海光明大地块的人才房配置面积为42330平方米,排名第一。

  但是,受限于深圳城市的总面积,这种供给端的腾挪空间终究有限。这也是许多房企斥巨资购地的底气所在。

  房企介入深圳市场的逻辑其实非常简单明了:既然这个“不可能三角”的需求端无法抑制,供给端终有尽时,那么只需要等时间就好了,随着时间的推移,深圳楼价只能继续上涨。

  有地产业人士认为,未来若深圳保障性和人才住房占到新房供应的60%,则商品住房价格走高就可以完全市场化运作,即使高价取得地块后,打造的高端产品也能被市场接受。这种逻辑其实就是押注深圳楼价上涨,与供需两极拼时间。

  一个明显的事实是,正常情况下,地块拍下后,新盘会在9个月左右进入市场,最晚不超过一年。但是,最近几年深圳拍出来的地块却都因为这样那样的原因,迟迟不能入市。

  比如24日下午首宗竞拍的宝安尖岗山地块,该地块与宝安泰禾院子仅隔一条街。2015年底,泰禾曾以57亿竞得尖岗山两宗住宅用地,楼面价分别为5.13万元\/平方米、7.99万元\/平方米,后者楼面价刷新了当年的深圳单价记录,但是泰禾的项目因规划、限价等原因,拿地后三年未能入市。此次尖岗山地块被越秀地产拿下,这是越秀地产首次进入深圳市场,后续开发的压力不容小觑。

  龙华地块的角逐相当激烈,华侨城、中海、金茂、龙光等许多房企轮番举牌,在经过一百多轮的竞价之后,被龙光地产拿下。其总价65.85亿元,配建人才房面积36700平方米,楼面地价已经突破6万,溢价率突破70%。

  自2012年深圳新一轮繁荣周期以来,龙华区是深圳楼市中成长最快区域之一,因而相较于该区域目前的房价,龙光最后竞得的价格也不能算太贵。更何况,本次出让的红山地块位于龙华的中心区域。

  龙华地块在前几年已经创出过高价。2016年6月2日,电建集团和中国金茂联合体以82.9亿元的高价拿下,楼面地价高达56781元\/平方米,而当时周边在售新房均价在5.5万元至6万元\/平方米,可以说是真正的“面粉贵过面包”。最近三年里,附近新楼盘纷纷以龙华金茂府每平方米售价会超过10万元来标榜自家楼盘的“高性价比”。

  去年9月,附近某楼盘均价在6.4万元\/平方米,结果现在附近的毛坯房都卖到了7.1万元\/平方米。

  尽管龙华金茂府目前还没有正式定价,但周边已有人预计,价格在12万左右。该项目最小户型155平方米,这样一来,最便宜也差不多要1800万一套房了。

  昨天的竞拍中,金茂也曾一度想拿下该地块,但最终被龙光地产拿下。由于龙光地产在龙华区已经有不少项目,那么此次拿地之后,至少手上的存量房价格就要先涨一波,综合来看要比其他房企更占优势一些。这或许正是龙光本次豪气拿地的原因之一。

  “房住不炒”是当前中国楼市的主旋律。这四个字有两层含义,一是强调“房住”的属性,即对刚需的肯定;二是强调“不炒”,也就是对投机性房产交易的否定。

  当下,中国楼市整体存在泡沫确实是客观现实,抑制楼市泡沫已是主流共识。但是,也应当看到,楼市是区域性非常强的市场,各地的实际情况差异极大,不可一概而论。

  多年来,深圳的经济增速都是全国翘楚,目前深圳已经有超过2000万人的实际人口,而这一数字还在不断激增。今天,来自世界各地的资本,来自全球各地的高端人才都在不断涌入深圳,而深圳1997.47平方公里的总面积却一直没有增加。深圳的土地储备用一块少一块,而人口和财富还在飞速增长,此消彼长之际,深圳的楼价又怎么降得下去呢?

  如果未来三年里,深圳的总面积无法扩大,那么押注楼价破10万的房企们很可能真的会赢,因此,破局的钥匙或将是行政区域划分层面的重大变革。

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